Бережёного Бог бережет) Продолжение поста о добросовестном приобретателе, дабы уменьшить вероятность остаться без квартиры. Небольшую вероятность, но все же👺.
☝Итак, алгоритм действий для того, чтобы увеличить вероятность быть признанным добросовестным приобретателем.
Первая часть – более очевидные действия, вторая – менее очевидные.
🔺1. Белый источник денежных средств.
- Возможность подтвердить доход справками 2- или 3-ндфл. Если зп от 200тр/мес – дальше вопросов, откуда деньги на дорогую покупку не задают. Если меньше – могут.
- Продажа другого объекта недвижимости без занижения самим…
- … или близким родственником + договор дарения денежных средств.
- Снятие денег с банковского вклада.
- Продажа акций, транспортного средства.
Нежелательно:
- Договор дарения денежных средств от неблизкого родственника, + возникнет налог 13%.
- Займ, реальный или фиктивный.
🔺2. Справедливая рыночная цена.
Завышение цены используется для получения кредита в банке в нужном размере и при покупке без первоначального взноса. Завышать можно максимум на 1,49 млн, от 1,5 млн и выше – уголовная статья со сроком до 6 лет (ст. 159.1 ч.3 УК).
Занижение может быть максимум на 20% по жилым помещениям и 30% - по нежилым.
🔺3. Проверка по открытым базам.
- Подлинность паспорта: гувм.мвд.рф.
- Участие в судебных процессах: sudrf.ru
- Долги у судебных приставов: fssp.ru
- Банкротство: bankrot.fedresurs.ru, kad.arbitr.ru
С 1 октября закончилось действия моратория на банкротство.
- Экстремизм: fedsfm.ru
- Коммерческие организации: rusprofil.ru и “за честный бизнес”
🔺4. Заказ отчета о проверке.
Можно в банках, можно в юридических фирмах (в том числе в моем агентстве).
Важно иметь:
- Договор о заказе проверки
- Отчет о проверке
- Акт выполнения работ
- Легальная оплата по безналу (не на карту)
🔺5. Нотариальная сделка, лучше с видеофиксацией.
Теперь несколько менее очевидные приемы.
🔺6. Покупка для проживания семьи или родственников.
Собирать доказательную базу.
- Прописка в этой квартире.
- Подача заявления на зачисление ребенка в детский сад или школу, прикрепленных к новому адресу.
- Обзавестись знакомыми, которые смогут подтвердить факт проживания.
Нежелательно:
- Говорить, что недвижимость (в том числе апартаменты) куплена для перепродажи или сдачи в аренду.
🔺7. Запрос документов у продавца.
На встрече у продавца или в агентстве чаще всего вносится предоплата в размере 50000 руб. Отмечу, что данная сумма используется потому, что является максимальным размером для рассмотрения мировым судьей (более быстрого формата), а не судом общей юрисдикции, для случая, если предоплата не возвращается.
Кроме того, чтобы посмотреть на оригиналы документов по квартире и получить их копии или сканы, нужно обратиться на электронную почту продавца или его риэлтора (если есть корректный договор между ними, его стоит посмотреть) с просьбой прислать документы в электронном виде. Обращение надо отправить или с электронной почты покупателя, или его риэлтора, опять же при условии надлежаще оформленного договора.
🔺8. Выписка егрн.
С 1 марта 2023 года выписку егрн будет нельзя получить третьему лицу без согласия правообладателя – нужно будет вместе с продавцом идти в мфц. Но пока что можно заказать самостоятельно.
Самому покупателю нужно пойти в мфц и заказать 2 выписки – простую и о переходе права. Оплатить со своей карты. Можно заказать и на сайте, но суды любят бумажные.
🔺9. Предыдущие правоустанавливающие документы.
Аналогично п.7 – отправляем по электронной почте запрос с просьбой предоставить документы по предыдущим сделкам. Так же можно попросить телефон предыдущего собственника. Даже если ничего не пришлют – запрос сделан.
🔺10. Сделкоспособность.
Просим предоставить справки ПНД и НД, даже если продавец не в почтенном возрасте и нормально себя ведет. Если состояние и поведение продавца вызывает подозрения – проводим освидетельствование с вызовом врача, тариф около 10тр.
🔺11. Заверения об обстоятельствах.
Ст. 431.2 ГК
Проверяем, что в договор включены заверения об обстоятельствах, объемом примерно на 1 лист, подтверждающие тот факт, что продавец ничего не скрыл от покупателя. Там содержится фраза в том числе про уголовную ответственность за вранье. Если продавец просит фразу убрать – это один из признаков, что надо проверять глубже.
🔺12. Добровольное страхование титула.
Если третьим лицам удастся отсудить квартиру у покупателя, страховая компания должна возместить тому стоимость квартиры. Примерный тариф – 0,5% от стоимости квартиры в год. Страховать более чем на 3 года (срок исковой давности) не имеет смысла.
Мне больше всего понравился письменный запрос на электронную почту) А для вас было что-то новое? Когда покупали квартиру, всем пользовались?
