Перепродажа новостройки. Когда стартовать.
Представьте, что вы купили квартиру на стадии строительства за 7 млн рублей с целью ее продать дороже. В идеале это был объект без недостатков, с уникальными характеристиками, с минимальной конкуренцией в этом доме и соседних локациях, даже ценой небольшой переплаты. Дом потихоньку строится, и вы задумываетесь, когда выставить квартиру на продажу.
Сколько стоит квартира на разных стадиях строительства?
На выбор есть 3 момента продажи:
1. В середине стадии строительства (через 1 год). Ориентир цены – 7,5 млн.
2. Ближе к сдаче дома, до подписания акта приемки (через 2 года). Ориентир цены – 8,2 млн.
3. После подписания акта приемки и оформления собственности (через 2,5 года). Ориентир цены – 8,4 млн.
Ориентиры цены высчитаны из средних цен конкурентов, которые могут не являться ценами реальных сделок. Цифры прироста не являются двузначными, чтобы автора заранее не обвинили в розовых фантазиях на кризисном рынке)
При выборе стратегии учтем ряд ключевых моментов:
1. Чем ближе к сдаче, тем объект стоит дороже. Темп прироста цены ускоряется ближе к сдаче. Например, в нашем примере прирост цены от момента покупки до середины цикла строительства составил 0,5 млн, или 7,1%. За следующую половину цикла прирост составил 0,7 млн, или 9,3%. После сдачи дома прирост составил 0,2 млн, или 2,5% (5% в годовом исчислении).
2. Продать дороже цены застройщика невозможно, ведь маркетинговые возможности несоизмеримы, а льготная (7,5%), ИТ (4,5%) и субсидированная ипотека (от 6%) покупателям квартир от частных продавцов недоступна. Возможна лишь семейная ипотека (5,5%), причем только до оформления собственности.
3. Покупателем вероятно будет тот, кто захочет использовать квартиру для своих нужд. Поэтому чем ближе ключи от квартиры, тем больше покупателей ей заинтересуются. В особенности увеличит количество обращений возможность живого просмотра квартир. К примеру, пока дом не получится посмотреть вживую, может быть 1 звонок по квартире в месяц; после получения ключей количество обращений вырастет до 5 за месяц. Иногда есть неофициальная возможность посмотреть квартиру вживую, договорившись с охраной на объекте, а иногда нет.
4. Чем ближе к сдаче дома, тем больше будет конкуренции от таких же инвесторов, как и вы, и меньше конкуренция со стороны застройщика, который распродаст свой ассортимент квартир.
Например, на старте продаж у застройщика 100 квартир нашего типа.
К середине строительства у застройщика остается 60 квартир, появляется 2 квартиры от частных лиц.
К сдаче дома у застройщика остается 10 квартир, появляется 7 квартир от частных лиц.
После оформления собственности у застройщика все продано, проданы 3 квартиры от частных лиц, добавилось еще 2 новых квартиры, итого в продаже 6 квартир.
5. Строительство происходит с использованием эскроу-счетов, риск задержек сдачи дома или банкротства застройщика существенно ниже, чем было совсем недавно. Поэтому покупатели не особо опасаются покупать квартиры на середине цикла строительства.
6. Налоговые последствия продажи стройки и готового жилья не отличаются. Налог считается как 13% от разницы между ценами продажи и покупки.
7. Когда продавцов больше, чем покупателей, главным фактором становится возможность привлечь максимальное число покупателей.
Сделаем выводы.
1. Наиболее выгодна продажа квартиры ближе к сроку сдачи до получения ключей и собственности. К этому сроку происходит максимальный прирост стоимости объекта, все еще возможна семейная ипотека.
2. В середине цикла строительства покупателей будет слишком мало, несмотря на низкий риск задержки строительства и низкую конкуренцию. Начинать продажу квартиры стоит ближе к сдаче дома.
3. Однако главный фактор увеличения ликвидности – возможность вживую посмотреть квартиру, доступен только после получения ключей. Поэтому пробуйте договориться с охраной о показах.
4. Если продать квартиру до получения ключей не удалось – оформите собственность и показывайте квартиру вживую. Если вы правильно выбрали квартиру – вы сможете выделиться на фоне конкурентов. На этом этапе вероятность продажи наиболее высока, особенно на сегодняшнем рынке.
В следующем посте будет разбор двух реальных кейсов с доходностями 17-21% годовых.
А на какой стадии продаете вы? И насколько успешно?
